Czym jest odbiór lokalu?

Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu, przeniesienie prawa własności poprzedzone jest odbiorem wykonanym przez nabywcę. Jest to ważna czynność, ponieważ umożliwia zweryfikowanie czy deweloper wywiązał się z zobowiązań. Odbiór jest uznaniem, że lokal został wykonany zgodnie z umową deweloperską. Podczas odbioru można zgłosić zastrzeżenia wskazując wady, co będzie świadczyć o nienależytym wykonaniu umowy.

Celem odbioru jest zapewnienie nabywcom ochrony, ponieważ umożliwia wcześniejszych oględzin i wykrycie wad przed ostatecznym nabyciem nieruchomości, czyli przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność. Podczas odbioru, weryfikacji podlega jakość wykonania i zgodność z umową deweloperską, w tym również z dokumentami stanowiącymi załączniki do umowy.

---

Rodzaje odbiorów

(odbiór wstępny, odbiór końcowy)

Często spotykaną praktyką, zwłaszcza przy budowie domów jednorodzinnych, jest wykonywanie dwóch odbiorów. Zdarzają się sytuacje, w których jest wyznaczany termin odbioru, natomiast nie zostały jeszcze zakończone prace budowlane. Prawdopodobnie jest to odbiór wstępny.

Pierwszy odbiór, różnie zwany, jako “odbiór techniczny”, “odbiór wstępny” lub “przedodbiór”, może być wykonany jeszcze przed zakończeniem prac budowlanych i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Ma on na celu umożliwić deweloperowi wcześniejsze usunięcie ewentualnych wad i usterek, co korzystnie wpływa na termin bezusterkowego odbioru.

Odbiór o którym mowa w ustawie deweloperskiej nie należy mylić z odbiorem wstępnym. Odbywa się po zakończeniu budowy, po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i przed przeniesieniem na nabywcę prawa własności. 

---

Wydanie lokalu, „odbiór kluczy”

Wydanie lokalu wiąże się z przekazaniem kluczy do lokalu oraz dokumentów związanych z lokalem, takich jak instrukcje użytkowania czy geodezyjna inwentaryzacja powierzchni użytkowej. W protokole zdawczo-odbiorczym spisuje się stan liczników, ponieważ od tego dnia na nabywcę przechodzi obowiązek utrzymania i eksploatacji lokalu wraz z częściami wspólnymi. Można wtedy korzystać z lokalu i rozpocząć prace wykończeniowe.

Wydanie lokalu jest jednym z obowiązków dewelopera, jednak kiedy ono nastąpi powinno zostać zapisane w umowie deweloperskiej. Wydanie jest rozumiane jako czynność polegająca na przeniesieniu posiadania, natomiast odbiór rozumiany jest jako potwierdzenie wykonania zobowiązania. Tak więc fizyczne wydanie lokalu i jego odebranie przez nabywcę, może się odbyć w tym samym czasie, ale nie musi.

Kiedy może dojść do przekazania lokalu?

W praktyce deweloperskiej w większości przypadków wydanie lokalu oraz czynność odbioru odbywa się w tym samym momencie. Czyli wraz z odebraniem nieruchomości, deweloper przekazuje klucze. Zazwyczaj w takiej sytuacji deweloper zatrzymuje jeden klucz, aby mógł wejść do lokalu i wykonać poprawki.

Może się zdarzyć, że przekazanie lokalu nastąpi dopiero po podpisaniu umowy przenoszącej własność

Innym przypadkiem, może być sytuacja, w której przekazanie lokalu nastąpi dopiero po usunięciu usterek przez dewelopera. Należy pamiętać, że wraz z przekazaniem lokalu, na nabywcę przechodzi odpowiedzialność za powstanie uszkodzeń. Jeżeli poprawki wymagają przeprowadzenia sporych prac budowlanych (np. wyburzanie ścian działowych i wymurowanie nowych), lepiej, żeby deweloper w pełni odpowiadał za lokal. Poza tym, od momentu przekazania lokalu nabywca ponosi koszty związane z utrzymaniem.

Wydanie lokalu przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie?

Zdarza się, że deweloper umożliwia odebranie kluczy już podczas odbioru wstępnego, czyli w trakcie budowy, przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. 

Przede wszystkim, zgodnie z prawem budowlanym, do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Przed uzyskaniem pozwolenia obiekt jest oficjalnie w budowie, więc nie mogą na terenie budowy przebywać osoby nieupoważnione.

Poza tym nabywca naraża siebie na niedogodności, ponieważ:

• jeżeli termin uzyskania pozwolenia przeciągnie się w czasie, to nastąpi sytuacja, w której nie będzie można zamieszkać a jednocześnie będzie trzeba ponosić koszty utrzymania i eksploatacji
• na nabywcę przechodzi odpowiedzialność za powstanie uszkodzeń. Zazwyczaj podczas odbioru wstępnego są prowadzone jeszcze prace budowlane, nie są ukończone parkingi, chodniki itp., okna są zabrudzone. Jeżeli okaże się, że były uszkodzenia, lub powstaną one później, ciężko będzie udowodnić, że są efektem działań dewelopera
• Nie można ingerować np. w układ ścian wewnętrznych, instalację wewnętrzną, kanały wentylacyjne itp., ponieważ mogłoby to wpłynąć na odmowę uzyskania pozwolenia na użytkowanie
• w sytuacji w której chęć wydania lokalu jest podyktowana upływającym terminem przekazania nieruchomości a nabywca dokona odbioru, może siebie pozbawić możliwości dochodzenia odszkodowania lub kar umownych z powodu przekroczenia terminu

Zdarzają się sytuacje, w których wcześniejsze wydanie jest korzystne dla kupującego. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji. Warto zapoznać się z argumentami za i przeciw, i na tej podstawie podjąć decyzję. Należy również dodać, że w sytuacji, w której deweloper nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie, można odmówić przyjęcia kluczy nie ponosząc przy tym żadnych konsekwencji.

---

Zgłaszanie wad do protokołu odbioru

Podczas odbioru sporządza się protokół, w którym nabywca stwierdza czy lokal został wykonany zgodnie z umową oraz czy istnieją ewentualne wady. Deweloper na etapie odbioru nie jest uprawniony do kwestionowania zgłaszanych zastrzeżeń, bowiem w terminie 14 dni od podpisania protokołu zobowiązany jest doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub ich odmowie wraz z podaniem przyczyny. 

W praktyce często wygląda tak, że komisja dewelopera jest w stanie na miejscu ustalić zasadność zgłaszanych wad. Oczywiście jeżeli wystąpią odmienne stanowiska co do zasadności, należy wpisać usterki do protokołu i je odpowiednio udokumentować np. w postaci zdjęć lub filmu na wypadek późniejszego dochodzenia swoich racji przed sądem.  

Jeżeli kupujący zażądał usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione (art. 561(5) KC).

Odpowiedzialność dewelopera za usunięcie wad

(rękojmia, odpowiedzialność odszkodowawcza, kary umowne)

W pierwszej kolejności do usunięcia wad stwierdzonych podczas odbioru mają zastosowanie przepisy ustawy deweloperskiej. Jeżeli deweloper nie usunie wad lub nie podejmie się ich usunięcia w terminie, nabywca może skorzystać z uprawnień przysługujących mu w ramach rękojmi. 

Rękojmia za wady 

Rękojmia jest to odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego za sprzedaną rzecz, która posiada wadę fizyczną lub prawną (art. 556 § 1 KC)

Jakie prawa przysługują nabywcy z tytułu rękojmi?

• złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny (art. 560 § 1 KC)
• odstąpienie od umowy, o ile wada jest istotna (art. 560 § 1 KC)
• wymiana rzeczy na rzecz wolną od wad (art. 561 § 1 KC)
• usunięcie wady (art. 561 § 1 KC)

Należy dodać, że oświadczenie o obniżenie ceny nie jest odszkodowaniem, kwota powinna być oszacowana na podstawie różnicy pomiędzy wartością nieruchomości z wadą do wartości bez niej. 

W przypadku nieruchomości, roszczenie o wymianę lokalu na inny pozbawiony wad wydaje się niemożliwe do zrealizowania. Najczęściej stosowanym uprawnieniem nabywcy lokali mieszkalnych, będzie żądanie o usunięcie wad spowodowanych nienależytym wykonaniem umowy.

Chwila powstania wady ma znaczenie

Sprzedawca odpowiada za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego oraz gdy wady wynikły z przyczyny tkwiącej poprzednio w sprzedanej rzeczy (art. 559 § 1 KC). Jeżeli wady zostaną stwierdzone podczas odbioru, to nikt nie będzie miał wątpliwości, że istniały w chwili przejścia na nabywcę.

Zgłoszenie wady przed/po upływie roku od dnia wydania lokalu

Domniemywa się, że jeżeli wada została stwierdzona przed upływem roku, to istniała w chwili przekazania (art. 556(2) KC). Domniemanie jest równoznaczne z tym, że przed upływem roku nabywca nie jest zobowiązany do udowodnienia faktu, że wada istniała w chwili jej wydania. Udowodnienie, że usterka nie jest wadą spoczywa na deweloperze. Po upływie roku udowodnienie tego faktu spoczywa na nabywcy.

Termin przedawnienia rękojmi

Roszczenia z tytułu rękojmi przedawniają się po upływie 5 lat od dnia wydania nieruchomości (art. 568 § 1 KC). Wyjątkiem może być sytuacja, w której deweloper podstępnie zataił wadę (art. 568 § 6 KC).

Roszczenie o obniżenie ceny i odstąpienie od umowy przedawnia się po roku od dnia stwierdzenia wady. W przypadku gdy deweloper zobowiązuje się do usunięcia wady, roczny termin liczony jest od dnia, w którym upłynął termin bezskutecznego wykonania naprawy (art. 568 § 3 KC).

Odpowiedzialność odszkodowawcza

Deweloper jest zobowiązany do usunięcia wad stwierdzonych podczas czynności odbioru. W przypadku, gdy wady nie zostaną usunięte, oprócz uprawnień z rękojmi, nabywca ma prawo do roszczenia odszkodowawczego. Odszkodowanie może być dochodzone niezależnie od korzystania z instytucji rękojmi.

Występowanie wad może spowodować szkodę u nabywcy w postaci np. braku możliwości rozpoczęcia prac wykończeniowych lub ponoszenia dodatkowych kosztów związanych z  przedłużeniem najmu. Szkodą może być również zmniejszenie wartości nieruchomości. Szkoda obejmuje rzeczywistą stratę  jak i utracone korzyści. 

Po stronie nabywcy spoczywa ciężar udowodnienia nienależytego wykonania umowy oraz poniesionej szkody, wykazując przy tym, że jedno miało wpływ na drugie.

Kary umowne

Deweloper może w umowie deweloperskiej określić kary umowne regulujące zakres odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Do określenia kar umownych ma zastosowanie zasada swobody umów, to strony mogą je ułożyć według własnego uznania.

Kary umowne mogą mieć zastosowanie m. in. w razie zwłoki z usuwaniem wad stwierdzonych podczas odbioru albo zwłoki z wydaniem nieruchomości.

Z pewnością kary umowne stymulują do wywiązywania się z terminów umownych. Warto jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej sprawdzić czy występują.

W przypadku, gdy deweloper nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, warto umówić się na spotkanie z radcą prawnym, omówić zaistniałą sytuację i zdecydować z jakich uprawnień najlepiej skorzystać. 

---

Odmowa odbioru

Nabywca, który nie chce podpisać protokołu odbioru ze względu na obawy przed wyegzekwowaniem napraw, powinien w pierwszej kolejności zapoznać się z ustawą deweloperską i przysługującymi mu prawami. Jak wspomniano wcześniej, wskazanie wad podczas odbioru, powoduje stan nienależytego wykonania umowy. W konsekwencji deweloper zobowiązany jest je usunąć w wyznaczonym terminie. Nieusunięcie wad powoduje, że nabywca może skorzystać z uprawnień jakie daje mu rękojmia, może naliczyć kary umowne (jeżeli występują) lub dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych. 

W sytuacji, w której odmowa odbioru będzie nieuzasadniona, nabywca naraża siebie na skutki wynikające ze zwłoki względem dewelopera. Jeżeli deweloper w takiej sytuacji dozna szkody, będzie mógł żądać od nabywcy jej naprawienia.

Należy jednak dodać, że odmowa odbioru jest możliwa. Odbiór jest potwierdzeniem wykonania zobowiązania, podczas którego nabywca dokonuje weryfikacji czy umowa została prawidłowo wykonana. Można zatem stwierdzić, że nabywca ma prawo do odmowy odbioru, ponieważ nie ma przymusu odbioru lokalu, który nie odpowiada uzgodnieniom zawartym w umowie deweloperskiej. Trzeba podkreślić, że odmowa odbioru będzie uzasadniona jedynie w sytuacji gdy dojdzie do niewykonania umowy lub jej nienależytego wykonania z powodu występowania wad istotnych. W takiej sytuacji nabywca będzie miał roszczenie do dewelopera o usunięcie wad. Ustawa deweloperska nie rozróżnia drogi postępowania w zależności od rodzaju wady (istotna, nieistotna) więc reguła usuwania wad opisana w ustawie deweloperskiej będzie miała zastosowanie również w tym przypadku.